Как правильно составить договор аренды

Спрос на недвижимость растет с каждым годом. Одной из самых востребованных ниш остается аренда. Отношения по передаче жилых и нежилых объектов во временное владение и пользование несут риски как для арендодателя, так и арендатора  — от мелких разногласий до неисполнения договора и причинения имущественного вреда.

Заключая сделки, участники рынка, от владельцев торговых площадей до студентов, стремятся получить максимально выгодные условия и уберечь себя от наступления неблагоприятных последствий. Но не всегда формальное соблюдение закона помогает избежать спорных ситуаций и защитить свои права в суде, если при составлении договора аренды не были учтены все нюансы, допущены пробелы или двусмысленные толкования.

В этой статье расскажем вам, как составить договор аренды, а также разберем самые важные и часто встречающиеся ошибки при его заключении.

Правовое регулирование

• Общие положения об аренде – ст.ст. 606-625, 650-654 части второй Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ);
• Общие положения о сделках и договоре — ст.ст. 153-181 и ст.ст. 420-453 части первой ГК РФ;
• Положения о государственной регистрации долгосрочного договора аренды Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ст.51.

Форма договора аренды

Прежде чем мы поговорим, какие пункты обязательно и желательно включать в договор аренды, рассмотрим вопрос о его форме.

Закон разрешает заключение договора аренды  в устной и письменной форме.  Об этом прямо говорится в ст. 159 ГК РФ: «Сделка, для которой законом не установлена письменная форма, может быть заключена устно». Письменная форма обязательна, если:

— хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо;

— срок договора более года;

— цена договора свыше 10 000 (десяти тысяч) рублей.

В отношении  аренды, ГК РФ предписывает обязательную письменную форму для договоров аренды предприятий (ст. 658) и договоров, заключаемых на срок более года (ст.  609). Означает ли это, что договор на меньший срок может быть заключен устно? Нет, если встречается хотя бы одно из условий, когда письменная форма обязательна. Но даже при их отсутствии, юристы не советуют устную форму по двум причинам. Во-первых, ГК РФ в ст. 607 требует, чтобы в договоре аренды были указаны данные, позволяющие точно установить объект аренды (более подробно остановимся на этом далее). Сделать это устно невозможно. Во-вторых, в случае спора будет сложно доказать наличие договорных отношений и факт нарушения обязательств. При этом закон запрещает в такой ситуации ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ).

Пункты договора аренды

Чем детальнее прописаны условия сделки, тем проще в случае спора доказывать нарушение обязательств. Однако, есть условия, без которых договор будет считаться незаключенным. Чтобы этого не случилось, в тексте важно детально прописать информацию о сторонах договора и существенных условиях (ст. 607 ГК РФ). К существенным условиям относятся:

— положения о предмете договора;

— условия, обязательные по закону к включению в данный договор;

— условия, которые считаются существенными по договоренности сторон.

А теперь подробнее рассмотрим каждое из условий.

Стороны договора

Важно индивидуализировать лиц, заключающих договор. Для физических лиц индивидуальными данными являются паспортные данные: Ф.И.О., серия и номер паспорта, дата, наименование и код подразделения, выдавшего документ, адрес регистрации (места жительства); для юридических лиц – полное наименование, ОГРН, ИНН, юридический адрес, сведения об уполномоченном лице.

Пример:

«Общество с ограниченной ответственностью ____________________, ОГРН _____________, ИНН __________, юридический адрес: ___________________

___________, в лице генерального директора ____________________________,

действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

Иванов Иван Иванович, паспортные данные: серия _________, № _______________, выдан ____________________ «____»_________ ________ г. (код подразделения ______________), зарегистрированный по адресу:  _______________________________________, с другой стороны, именуемый в договоре «Арендатор»…

Предмет договора

Закон требует, чтобы в договоре аренде были указаны данные, позволяющие определенно установить переданное имущество (ст. 607 ГК РФ). Поэтому так важно как можно детальнее прописать индивидуальные характеристики объекта аренды. Они содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН): вид, кадастровый номер, описание местоположения, площадь и иные технические особенности и характеристики. Такие общие формулировки как «офис», «помещение», «комната» без указания вышеуказанных данных недостаточны для идентификации объекта.

Пример:

«Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение №______, кадастровый № _______________, площадью ________кв.м.,  расположенное по адресу:_____________________.

Судебная практика подтверждает: «отсутствие в договоре аренды и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемого объекта… свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды» (из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее по тексту – ВАС РФ) от 25 февраля 2014 г. № 165).

Срок договора

Это условие не является существенным. Но, во избежание проблем, лучше письменно закрепить срок договора. Ведь если он не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Это может быть выгодно для арендатора, но может в будущем создать сложности для арендодателя.

Для отдельных видов договоров и имущества закон устанавливает максимальные (предельные) сроки.  Если срок аренды в договоре не определен, то в отношении этих сделок договор прекратит свое действие по истечении предельного срока (ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды предприятий (вне зависимости от срока) (ст. 658 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок от одного года, а также договор аренды и субаренды на срок свыше одного года, подлежат государственной регистрации в Росреестре (ст. 651  ГК РФ). Договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (например, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением «Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример:

«Договор аренды заключается на срок с 01.01.2025 г. по 01.12.2025 г.» или

«Договор аренды заключается на срок с 01.01.2025 г. по 01.02.2025 г. и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством».

Арендная плата и иные платежи

Не является обязательным условием. Но если арендная плата сторонами не определена, применяются те же условия, что действуют для аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. И это не всегда бывает выгодно, а в случае спора необходимо доказать указанный размер.

Существует множество форм внесения арендной платы:

— фиксированные суммы платежей, вносимые периодически или единовременно;

— фиксированная доля продукции,  плодов или доходов, полученная от использования арендованного имущества;

— предоставление определенного перечня и объема услуг;

— передача в собственность и в аренду конкретной вещи;

— произведение затрат на улучшение арендованного имущества;

— иные формы оплаты.

По соглашению сторон возможно сочетание этих форм (ст. 614 ГК РФ).

При указании указания размера арендной платы, лучше детально прописать срок и порядок ее внесения.

Пример:

«Арендатор обязуется вносить арендную плату в размере «35 000 (тридцать пять тысяч) рублей ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в п. __ Договора»

Права и обязанности сторон

Определяются сторонами. ГК РФ закрепляет следующие обязанности сторон (ст. 612- 616, 622)

— Арендодатель обязан предоставить Арендатору имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению имущества, а также производить за свой счет капитальный ремонт.

— Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены — соответствии с назначением имущества;  своевременно вносить арендную плату; поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и иные расходы, предусмотренные законом и договором. А по истечении срока договора или его досрочном расторжении — вернуть Арендодателю имущество в том же состоянии, с учетом нормального износа.

Ответственность по договору

Не является обязательным условием. При отсутствии в договоре положений об ответственности, в случае нарушения прав применяются  нормы ГК РФ о взыскании неустойки (ст. 330), процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ), убытков (ст.ст. 15,  611, 612, 615), снижении размера арендной платы (614). А это не всегда покрывает причиненный ущерб. Поэтому лучше прописать размер ответственности самостоятельно.  Также возможно досрочное расторжение договора (ст.ст. 619, 620). Об этом читайте далее.

Пример:

«За просрочку внесения арендной платы, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки до ее полного погашения. Денежные средства вносятся на расчетный счет Арендодателя, указанный в п.___ настоящего Договора».

Порядок расторжения

Договор можно расторгнуть в любое время по обоюдной договоренности или в одностороннем порядке  — при существенных нарушениях договора одной из сторон, либо по иным основаниям, закрепленным в договоре (ст.ст. 450-452, 619, 620 ГК РФ). Чем детальнее прописаны эти основания, тем меньше шансов, что вам придется обращаться в суд за защитой своих прав. Например, даже однократное невнесение Арендатором арендной платы может стать основанием для досрочного расторжения договора аренды со стороны Арендодателя при включении этого положения в договор (например, п. 26 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пример:

«Стороны вправе расторгнуть настоящий договор в любой момент, до истечения срока договора, по взаимному соглашению.

Арендатор вправе расторгнуть настоящий договор, уведомив Арендодателя не менее чем за  __________ календарных дней до даты расторжения.

Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, уведомив Арендатора за ______  календарных дней до даты расторжения».

Иные условия

Все, что не урегулировано в договоре, будет решаться на основе положений действующего законодательства. И не всегда это устраивает стороны. Поэтому так важно детально прописывать все нюансы.

Условия, которые рекомендуется включить в договор аренды:

— Коммунальные платежи. Закон не обязывает Арендатора оплачивать коммунальные платежи. Поэтому если Арендодатель хочет возложить эти расходы на Арендатора, об этом должно быть прямо указано в договоре. Оптимально пункт этот  включать в раздел «Арендная плата и иные платежи».

 Судебная практика подтверждает: «за отсутствие в договоре указания об обратном, расходы по оплате коммунальных услуг лежат на арендодателе» (из Постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.12.2023 г. «Ф02-7031/23 по делу № А 78118-65/2022).

— Порядок приема и передачи арендованного имущества. Часто стороны в договоре ограничиваются общей формулировкой – «имущество передается по акту-приема передачи», но  не прописывают состояние и состав объекта аренды (состояние стен, перечень находящихся в помещении движимых вещей (особенно актуально для договора аренды квартир и офисов) и т.д.)). В  будущем это может вызвать споры, например, в части проведения текущего и капитального ремонта, а также состояния возвращаемого объекта.

— Закрепление обязательности претензионного порядка разрешения споров. Иногда это может помочь не доводить дело до суда.  Особенно, когда претензионный порядок не обязателен для конкретной категории споров.

— Оформление юридического статуса переписок. Важно прописать в договоре какие именно переписки и из какого источника имеют для сторон обязательную юридическую силу: обмен письмами по электронной почте (указать конкретные e-mail адреса), обмен сообщениями, в том числе в мессенджерах (указать конкретные номера телефонов) и т.д. Это не только облегчит процесс уведомления о юридически значимых событиях, но и упростит доказывание своей позиции в спорной ситуации.

Типичные ошибки в договоре аренды

1. Неточное согласование объекта аренды, например, указаны данные части помещения, переданного в аренду, но не конкретизированы границы объекта аренды в этом помещении. Такой договор может быть признан незаключенным.
2. Возложение на Арендатора всех платежей, связанных с арендованным объектом, например, налога на имущество, задолженности по арендной плате предшествующих арендаторов, задолженности по коммунальным платежам, возникшим до заключения договора аренды и т.д. (например, п. 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
3. Возложение на Арендатора обязанности осуществлять текущий и капитальный ремонт арендованного имущества.
4. Отсутствие государственной регистрации договора аренды в тех случаях, когда она обязательна.
5. Заключение договора не собственником арендованного имущества. Такая сделка является ничтожной (например, п. 2 Обзора судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества, утв. Президиумом Второго арбитражного апелляционного суда 24.06.2008 г.)

Юридическая помощь при составлении договора аренды

Составление договора аренды —  сложный юридический процесс, требующий знания положений действующего законодательства и судебной практики. Можно составить его по готовым образцам договора аренды. Но это не позволит учесть все важные моменты, которые так часто возникают в жизни. Особенно если речь идет об аренде крупных и дорогих коммерческих объектов, особых условиях и  длительности арендных отношений.

Юрист грамотно составит договор аренды,  предложит  оптимальные условия, которые важно включить в текст, проанализирует договор контрагента, а также оценит возможные юридические риски желаемой сделки. Это поможет минимизировать потенциальные споры и облегчит процесс отстаивания прав в суде.